Miras kalan ev, tarla ve arsalar için yeni dönem! İlk ihalede öncelik mirasçıların

Miras yoluyla elde edilen taşınmazların paylaşımı ve satışı, aileler arasında uzun süren hukuki uyuşmazlıklara neden olabiliyor. Özellikle ortaklığın giderilmesi davalarının ardından satışa çıkarılan taşınmazların üçüncü kişilere geçmesi, mirasçılar açısından önemli mağduriyetler oluşturabiliyordu.

1. Yargı Paketi kapsamında İcra ve İflas Kanunu'nun 114. maddesinde yapılan düzenlemeyle bu alanda yeni bir dönem başladı.

İlk ihalede taşınmazı mirasçılar satın alabilecek

Yeni düzenlemeyle miras kapsamında bulunan gayrimenkullerin ilk açık artırmasına yalnızca taşınmazın mirasçısı olan kişiler katılabilecek.

Böylece aileden kalan ev, arsa veya tarla gibi taşınmazların ilk aşamada aile dışından üçüncü kişilere satılmasının önüne geçilmesi amaçlanıyor.

İlk ihalede satışın gerçekleşmemesi halinde ise taşınmaz ikinci ihaleye çıkarılabilecek. Bu aşamada satışın daha geniş katılıma açık olması mümkün olacak.

Değerin altında satışa karşı yeni uygulama

Düzenlemenin dikkat çeken bir diğer yönünü ise taşınmazların satış bedeline ilişkin değişiklik oluşturuyor.

Önceki uygulamada bazı miras taşınmazları belirlenen muhammen bedelin yüzde 50'si üzerinden başlayan teklifler sonucunda satılabiliyordu. Yeni sistemde ise ilk ihalede taşınmazın tam değerinin esas alınması öngörülüyor.

Taşınmazın değeri de uzmanlar tarafından belirlenecek. Böylece miras konusu gayrimenkullerin gerçek değerinin oldukça altında el değiştirmesinin önüne geçilmesi hedefleniyor.

“Mirasçılar taşınmazlarını korumakta zorlanıyordu”

Gayrimenkul Hukuku Derneği Başkanı Av. Ali Güvenç Kiraz, düzenlemenin miras taşınmazlarının satışında önemli bir değişiklik getirdiğini belirtti.

Önceki sistemde ortaklığın giderilmesi davalarında mirasçılar arasında anlaşma sağlanamaması halinde taşınmazın üçüncü kişilere satışının mümkün olduğunu ifade eden Kiraz, bu durumun aileden kalan gayrimenkullerin mirasçıların elinden çıkmasına neden olabildiğini söyledi.

Kiraz, “Aileden kalan ev, arsa veya tarlalar çoğu zaman üçüncü kişilere satılabiliyor, mirasçılar ise kendi taşınmazlarını korumakta zorlanabiliyordu. Ayrıca ihalelerin belirlenen bedelin daha düşük oranlarından başlaması, taşınmazın gerçek değerinin altında satılması riskini beraberinde getiriyordu” değerlendirmesinde bulundu.

Kimlerin mirasçı olduğu satış sürecini belirleyecek

Yeni sistemde ilk ihaleye katılabilecek kişilerin belirlenmesinde yasal mirasçılık durumu esas alınacak.

Kiraz, mirasçıların her olayda aynı kişilerden oluşmadığına dikkat çekerek, “Örneğin bir kişinin eşi ve çocukları varsa, mirasçılar bunlardır. Ölen kişinin annesi, babası veya kardeşleri her durumda mirasçı olmaz. Mirasçılık sıfatının bulunup bulunmadığı, somut olayda miras bırakanın geride bıraktığı kişiler ve miras hukuku kurallarına göre belirlenir” dedi.

Bu nedenle ilk ihaleye kimlerin katılabileceğinin belirlenmesinde mirasçılık durumunun doğru tespit edilmesinin önem taşıdığı vurgulandı.

Amaç, aile mirasının ailede kalması

Kakıcı & Şimşek Hukuk Bürosu kurucularından Avukat Elvan Kakıcı da yeni düzenlemenin mirasçıların mülkiyet hakkı açısından önemli olduğunu belirtti.

Kakıcı, geçmiş uygulamada miras taşınmazlarının ilk aşamadan itibaren herkese açık ihaleye çıkarılabildiğini ve bunun bazı taşınmazların piyasa değerinin altında üçüncü kişilere satılması sonucunu doğurabildiğini ifade etti.

Yeni düzenlemenin önceliği mirasçılara verdiğini belirten Kakıcı, “Yeni uygulamayla mirasçılar açısından önemli bir koruma mekanizması oluşturuluyor. Öncelik, aileden kalan taşınmazın mümkün olduğunca mirasçılar arasında kalmasına veriliyor. Ancak ilk ihalede satış gerçekleşmediğinde ikinci ihale aşamasının devreye girebileceği unutulmamalı” diye konuştu.

Miras taşınmazlarında yeni süreç başladı

Yapılan değişiklikle birlikte miras nedeniyle ortak mülkiyete konu olan taşınmazların satış sürecinde hem mirasçıların önceliğinin korunması hem de taşınmazların değerinin altında el değiştirmesinin önlenmesi hedefleniyor.

Uzmanlar, yeni düzenlemeyle birlikte miras taşınmazlarının satışına ilişkin süreçlerde mirasçılık durumunun, taşınmazın değerinin ve ihale şartlarının dikkatle takip edilmesinin önem taşıdığına işaret ediyor.