Yargıtaydan kira bedeli emsalin altında kalanlar için karar

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, kira bedelinin belirlenmesinde yalnızca son kira sözleşmesinin tarihinin değil, kira ilişkisinin başlangıcından itibaren geçen sürenin ve taşınmazın emsal kira değerlerinin de dikkate alınması gerektiğine karar verdi.

Dairenin kararına konu olay İstanbul'da yaşandı. Bir iş yerini 2005 yılında kiraya veren mülk sahibi, 2021 yılında aylık 22 bin lira olarak ödenen kira bedelinin bölgedeki emsal taşınmazlara göre düşük kaldığını belirterek kira bedelinin 39 bin liraya yükseltilmesi talebiyle dava açtı.

Yerel mahkeme davayı reddetti

Davaya bakan sulh hukuk mahkemesi, taraflar arasındaki son kira sözleşmesinin 2018 yılında yenilendiğine dikkati çekti. Mahkeme, dava tarihi itibarıyla sözleşmenin üzerinden 5 yıl geçmediğini belirterek kira bedelinin hak ve nesafet kurallarına göre yeniden belirlenemeyeceğine hükmetti.

Mahkeme, bu nedenle sözleşmede yer alan kira artış hükmünün uygulanması gerektiğine karar verdi. Davacının istinaf başvurusu da İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 35. Hukuk Dairesi tarafından reddedildi.

Bunun üzerine mülk sahibi kararı temyiz etti. Davacı, kiracının taşınmazı 2005 yılından bu yana kullandığını ve kira ilişkisinin başlangıç tarihinin de dikkate alınması gerektiğini savundu.

Yargıtay yerel mahkemenin kararını bozdu

Dosyayı inceleyen Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, yerel mahkemenin kararını bozdu.

Dairenin kararında, Türk Borçlar Kanunu uyarınca yenilenen kira dönemlerinde tarafların belirlediği kira bedelinin, bir önceki kira yılındaki tüketici fiyat endeksinin 12 aylık ortalamalara göre değişim oranını aşmamak kaydıyla geçerli olduğu hatırlatıldı.

Ancak 5 yıldan uzun süreli veya 5 yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde kira bedelinin belirlenmesinde yalnızca endeks değişiminin yeterli olmadığı belirtildi. Bu kapsamda taşınmazın durumu, emsal kira bedelleri ve hakkaniyet ölçütlerinin de dikkate alınması gerektiği vurgulandı.

Emsal kira bedelleri dikkate alınacak

Yargıtay kararında, kira bedelinin belirlenmesine ilişkin davanın her zaman açılabileceğine ilişkin düzenlemeye de işaret edildi.

Sözleşmede yeni kira döneminde artış yapılacağına dair hüküm bulunması halinde, dava sonucunda belirlenen kira bedelinin yeni kira döneminin başlangıcından itibaren geçerli olabileceği kaydedildi.

Kararla birlikte Yargıtay, kira ilişkisinde yalnızca son sözleşme tarihinin değil, kiracının taşınmazı kullanmaya başladığı tarihten itibaren geçen sürenin ve mevcut kira bedelinin emsal rayiçlerle uyumunun da değerlendirilmesi gerektiğine hükmetti.